Plusvalenza immobiliare: cosa c’è da sapere

Per plusvalenza immobiliare s’intende la cifra realizzata attraverso la vendita di un immobile di proprietà, comprato precedentemente ad un importo inferiore. Il plusvalore si realizza quando è in atto una cessione a titolo oneroso di una soluzione immobiliare o di un terreno, e su di essa sarà necessario, come vedremo di seguito, applicare una specifica imposta.

Nell’ambito di una compravendita, ovviamente, è essenziale entrare a conoscenza di tutti i dettagli utili in merito alla plusvalenza immobiliare, non facendosi trovare impreparati qualora ci si dovesse trovare in questa determinata circostanza.

Cercando di proporre un quadro sintetico ma completo, entreremo nel merito delle casistiche in cui si applica la plusvalenza, le modalità di tassazione e il relativo calcolo dell’importo in questione e delle relative detrazioni applicabili. 

Il calcolo della plusvalenza immobiliare

Come abbiamo già compreso, la plusvalenza immobiliare prevede che ci sia una differenza in positivo tra il prezzo di vendita del momento e il valore di acquisto riportato sul rogito. Ad esempio, se compriamo il nostro appartamento a 220.000 euro e lo rivendiamo, qualche tempo dopo, a 250.000 euro, avremo realizzato una plusvalenza di 20.000 euro. 

Stiamo parlando di cifre relative al guadagno totale, documentate e monitorate direttamente dall’agenzia delle entrate, alla quale ci si dovrà rivolgere per l’eventuale pagamento dell’imposta. Le modalità di calcolo di tale ammontare sono svolte seguendo le indicazioni contenute nell'articolo 68 del Decreto del Presidente della Repubblica, promulgato nel 1972. 

Tra le spese, inoltre, è prevista l'inclusione delle imposte indirette pagate al momento dell’acquisto, le spese notarili e gli importi relativi ad eventuali lavori di ristrutturazione avvenuti nello specifico range di tempo che intercorre tra l’acquisto e la vendita dell’immobile. Da non dimenticare anche la tassazione nel caso in cui si abbia corrisposto una buona uscita o un indennizzo al precedente inquilino ai fini di liberare l’appartamento in questione. 

Le casistiche in cui si è soggetti alla tassazione

Quando lo stato prevede che la plusvalenza immobiliare sia inserita in un contesto speculativo, l’imposta viene applicata: per comprendere meglio ciò, dobbiamo fare fede all’articolo 67 del testo unico sulle imposte dei redditi (TUIR), riguardante i “redditi diversi”, il quale ci informa che la tassazione è applicata solo quando si procede alla rivendita entro i primi cinque anni dall’acquisto, nelle circostanze in cui l’immobile sia stato ceduto a titolo oneroso (permuta o compravendita) e in cui rappresenti l’abitazione principale del cedente. L’imposta è prevista per i seguenti soggetti e si applica sia nel caso di una proprietà estera, sia ubicata nel territorio italiano:

• Enti non commerciali
• Società semplici
• Persone fisiche
• Soggetti non residenti nel territorio italiano, i quali realizzano una plusvalenza mediante la vendita di beni immobili posseduti al di fuori della propria impresa o dall’esercizio di arti o professioni.  

Contrariamente a quanto appena riportato, ecco di seguito le fattispecie per le quali non è richiesto l’inoltro del pagamento:

• Non sono previste tasse quando l’appartamento è adibito per la maggior parte del tempo ad abitazione primaria del proprietario, nel periodo compreso tra acquisto e vendita
• La plusvalenza immobiliare non prevede imposte quando l’oggetto della trattativa è un immobile ereditato 
• Qualora, entro un anno della rivendita del bene immobile, si dovesse provvedere all’acquisto di una nuova prima casa, lo stato non prevede il versamento di alcun importo
• La vendita dell’immobile avviene dopo i 5 anni dall’acquisto

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Plusvalenza immobiliare: le tipologie di tassazione

Calcolato l’importo della plusvalenza immobiliare e chiarito in quali casi siamo obbligati ad affrontare la tassazione di cui sopra, rimane da parlare di due tipologie di tassazione ben distinte, la cui natura varia a seconda del reddito del proprietario di casa. Per il soggetto sarà possibile provvedere al pagamento anche tramite dichiarazione dei redditi, facendola figurare come “tassa sulla compravendita degli immobili”.

• Tassazione IRPEF: stiamo parlando del metodo di tassazione che, in generale, può risultare il meno conveniente per i redditi superiori, anche se, in molti casi, sono comunque previste ulteriori detrazioni sugli oneri se la situazione personale del soggetto lo prevede. Il versamento della tassa, infatti, dipende strettamente dal proprio reddito, con un'applicazione di aliquote diverse in base a ciascuno scaglione. Ad esempio, la tassazione per un reddito annuo da 15.000 euro a 28.000 euro è del 25 %, su un reddito da 28.000 euro a 55.000 euro l’aliquota irpef è pari al 41%, e così via. 
• Imposta sostitutiva del 26 % che viene stabilità in sede di atto notarile: il procedimento volto a determinare l’ammontare della plusvalenza soggetta a tassazione è il medesimo rispetto alla più tradizionale tassazione IRPEF, ma non si possono godere delle stesse agevolazioni o detrazioni, con il vantaggio di poter comunque essere agevolati da un’aliquota unica e non variabile come nella precedente casistica. Sarà direttamente il notaio ad incassare l’imposta, versandola allo stato tramite il modello F24. Nel caso si procedesse con questi termini di pagamento non si dovrà, ovviamente, riportare la dichiarazione all’interno del modello 730 o nel modello “Redditi PF” per la dichiarazione dei redditi

Per concludere…

Come abbiamo dedotto, essere ben informati sulle tasse relative alla plusvalenza immobiliare è un obbligo per chi si approccia ad una compravendita o per chi ha bisogno di vendere casa per godere di una certa liquidità. Qualora ci si dovesse trovare a dover provvedere al pagamento di tali imposte, sarebbe consigliato sempre rivolgersi ad un consulente esperto per analizzare la situazione, affrontarla al meglio ed evitare spiacevoli inconvenienti. 

Fonti: immobiliare.it, wikicasa