1Stai pensando di mettere in vendita casa tua? o vuoi sapere se il tuo immobile è salito di prezzo negli ultimi anni? Valuta casa quando vuoi grazie a questa guida completa e dettagliata avrai molte informazioni per poter fare una stima di casa tua. Valuta Casa come primo step per poter mettere in vendita il tuo immobile.
Il primo punto di partenza per la valutazione dell’immobile è il calcolo della metratura dell’immobile. Come prima cosa è bene capire la differenza tra la metratura calpestabile e la metratura commerciale. Molte persone infatti pensano che sia la metratura calpestabile ad essere la base per il calcolo del valore dell’immobile e invece è quella commerciale che si deve utilizzare. La differenza è che quella commerciale tiene conto anche della metratura occupata dai muri interni e perimetrali dell’immobile e conteggia le superfici delle verande, soppalchi, mansarde etc.. con una percentuale di incidenza specifica.
Nello dettaglio i muri perimetrali propri e quelli interni alla casa sono conteggiati al 100% fino ad uno spessore di 50cm mentre i muri in comune con altre proprietà sono conteggiati al 50%. Questo permette di conteggiare una maggior superficie rispetto al calcolo della metratura calpestabile, valorizzando di più la casa.
Se presenti soppalchi abitabili, ovvero con un’altezza minima di 2,40 metri vengono calcolati all’80% della metratura, le verande invece hanno un’incidenza dall’80% al 60% a seconda della tipologia, I balconi e Terrazze al 30% fino ai 25 metri quadri. Non sarebbe infatti corretto conteggiare ad esempio i balconi al 100% come se fosse una superficie interna della casa. Valuta casa tenendo conto dei dei diversi vani della casa.
Per consultare tutte le incidenze per singola area della casa e per tutti i vani accessori potete consultate la tabella che trovare a questo link
Un metodo rapido per avere il dato della metratura commerciale al fine della valutazione dell’immobile è quello di consultare la visura catastale, documento dell’agenzia delle entrate che si riceve all’acquisto della casa. Nel caso non se ne fosse più in possesso si può richiedere all’agenzia dell’entrate. In questo documento infatti è presente la metratura commerciale dell’immobile calcolata dal catasto tramite un proprio algoritmo. Questo dato è abbastanza affidabile, tuttavia a volte può succedere che non sia corretto anche di 10/20 mq. Capita raramente ma può succedere. Per questo alcune volte si ricorre al rilievo dell’architetto per avere una metratura commerciale corretta ed affidabile.
Una volta rilevata la metratura esatta dell’immobile passiamo al calcolo del prezzo al metro quadro. Tipicamente viene fatto con il metodo della comparazione, ovvero comparando i dati delle case vendute nella stessa zona e sia degli immobili al momento in vendita. Per i dati degli immobili in vendita risulta più difficile per un privato accedere a queste informazioni ma per le casa al momento in vendita è possibile farlo consultando i vari portali immobiliari
Ci sono immobili ed immobili, infatti per fare una valutazione dell'immobile accurata bisogna comparare immobili simili sia per stato (ristrutturato, da ristrutturare, in buono stato) sia per il piano (alto, intermedio o piano terra) che per tanti altri fattori. Non sempre si trovano case esattamente comparabili alla propria soprattutto se l’offerta scarseggia, dipende molto dalla città e dalla zona dell’immobile. In questi casi è bene tener a mente i vari fattori che influiscono sul prezzo del metro quadro e la loro incidenza sul prezzo.
Questi sono i principali fattori che influenzano di più i prezzi al metro quadro:
Per quanto riguarda la tipologia di abitazione invece, le più costose generalmente sono gli Attici essendo appartamenti posti all’ultimo piano dei palazzi e possono valere in media il 25% in più rispetto agli appartamenti. Le ville invece hanno un prezzo al metro quadro minore rispetto agli appartamenti fino al 20% in meno. Questo dato è anche influenzato dal fatto che tipicamente le ville hanno metrature più grandi degli appartamenti per questo cala il loro prezzo al mq2.
Ci sono poi alcuni fattori unici che possono far crescere a dismisura il prezzo della casa. Immaginate ad esempio se dovessi vendere un attico con vista sul Colosseo di Roma e sul Duomo di Milano. Sarebbe bello no 😊 Alcune caratteristiche sono talmente rare che fanno apprezzare in modo molto elevato l’immobile. Oltre alla vista in luoghi esclusivi, altri fattori sono il palazzo d’epoca o protetto dalle belle arti.
Per avere un’idea dei prezzi al metro quadro potete consultare anche i nostri immobili
Una volta scoperta la metratura commerciale come descritto prima e il prezzo al metro quadro dell’immobile ora vediamo la formula per il calcolo del valore della casa. E’ molto semplice, bisogna moltiplicare i due fattori, la metratura ed il prezzo al metro quadro ricavato dall’analisi di comparazione con gli altri immobili, tenendo conto dei fattori che incidono su di esso.
FORMULA VALUTA CASA:
metratura commerciale X prezzo al metro quadro = valore della casa
Il mercato immobiliare può cambiare molto nel tempo per questo è importante fare una stima della propria casa. Al momento il mercato che sta crescendo maggiormente è quello di Milano con un prezzo al mq medio di 4.700€. Si legga questo articolo per la valutazione degli immobili a Milano. Altri mercati in crescita sono quelli di Firenze e Bologna con un prezzo al metro quadro rispettivamente di 4.050€ e 3.100€. Per le città di Roma, Napoli Torino e Genova i prezzi sono in diminuzione dal 2013 e sono rispettivamente 3.220€, 2.760€, 1.850€, 1.650€
I prezzi al metro quadro sono sempre stati maggiori nelle grandi città dove la domanda supera spesso l’offerta, ne consegue che il prezzo al metro quadro cresce più in fretta. Questi numeri sono delle medie, ovviamente più si va in centro città più questo numero cresce al contrario se ci si sposta verso la periferia questo diminuisce.
STIMA A CORPO DELL’IMMOBILE
Si stima un valore a corpo e non a metro quadro, ovvero per un dato appartamento il suo valore viene definito a prescindere dalla formula vista in precedenza. Questa stima è usata molto per gli immobili di piccola metratura come i monolocali nelle grandi città. Spesso le stime a corpo sono maggiori delle stime a metro quadro
IN BASE A QUANTO E’ COSTATA:
usato per lo più dai costruttori, ma anche in alcune zone d’Italia. Si basa sul costo effettivo delle materie prime e della manodopera usata per costruire l’immobile.
STIMA PER LE CASE DA RISTRUTTURARE
Per le case da ristrutturare si parte dalla stima di una casa ristrutturata a nuovo e si sottrae una valore fisso al metro quadro, calcolato sul costo effettivo della ristrutturazione
In questo articolo abbiamo visto come valutare il proprio immobile. Come avrete potuto capire le variabili da tener conto sono tante e alcune potrebbero sfuggire ad una persona non esperta. Inoltre la stima della casa è il punto di partenza per metterla in vendita quindi una fase molto delicata della vendita di un bene di estremo valore. Per questo è sempre bene affidarsi ad un professionista per una stima più puntuale possibile. Un professionista inoltre può avere i dati del venduto e non solo quelli degli immobili in vendita, grazie ai quali può verificare se la valutazione dell'immobile fatta è aderente ai prezzi a cui gli immobili sono stati effettivamente venduti.
Ricordiamoci che il prezzo è sempre una questione di domanda e offerta e la vendita avviene solo quando si trova l’equilibrio tra le due. La nostra società homstar.it è da 20 anni che fa valutazioni immobiliari e ne ha fatte migliaia, garantendo un elevato standard: valutazioni professionali, foto fatte da un fotografo e cospicui investimenti nel pubblicizzare l’immobile. Valuta casa ora è gratuita e senza impegno.
