Esistono innumerevoli casistiche che si possono verificare quando vogliamo vendere un immobile: una questione particolarmente “spinosa” è rappresentata dalla possibilità di vendere casa con un inquilino dentro. Per approcciarci a tale iter saremo costretti a porci delle domande ben precise e a rispettare determinate regole, oltre che a chiederci se sia conveniente o meno per noi avviare tale operazione.
In quali circostanze possiamo attivare una compravendita per un appartamento locato? Di quali diritti gode l’affittuario e che voce in capitolo può avere in questa precisa casistica? Rispondiamo di seguito a queste e ad altre domande utili a guidarci qualora volessimo vendere casa con inquilino dentro.
Per avere la garanzia di una maggiore tranquillità nel vendere casa con un inquilino dentro, dobbiamo innanzitutto verificare che non venga infranto il diritto di prelazione goduto dall’inquilino. Che cos’ il diritto di prelazione? Esso non rappresenta altro che il diritto conseguito dagli affittuari ad avere la precedenza nell’acquisto della soluzione, attraverso un prezzo proposto “anti-speculazione”, ossia uguale a quello che si concorderebbe con qualsiasi altro acquirente sul mercato. Dovesse verificarsi la permanenza di più inquilini, il diritto di prelazione può essere esercitato da parte di ciascuno di essi, separatamente o congiuntamente.
Tale vincolo è sancito dalla legge n. 392 del 27 luglio 1978 (articolo 38), secondo i cui termini il venditore ha l’obbligo di proporre l’appartamento innanzitutto al suo inquilino, attraverso una comunicazione scritta e notificata a mezzo di ufficiale giudiziario, atta a sancire la volontà di vendita e che contenga la proposta di prezzo. Il conducente avrà sessanta giorni per accettare o rifiutare la proposta (trenta giorni sono previsti, invece, per i terreni agricoli). Potremmo, dunque, attivare la nostra compravendita con terzi solo dopo aver appreso la notizia dell’effettivo rifiuto dell’affittuario, il quale dovrà essere ufficializzato tramite la stesura di un accordo scritto, contenente l’atto di rinuncia alla prelazione. Qualora il prelazionario non ricevesse l’avviso da parte del proprietario, egli possederebbe l’ulteriore diritto di fare ricorso ed ottenere un risarcimento o, nei tempi stabiliti dalla legge, di rivalersi sull’immobile in questione.
Quando sussiste, quindi, un libero accordo con validità obbligatoria tra le due parti, proprietario e prelazionario, si può parlare di “prelazione volontaria", contrapposta alla “prelazione legale” che non prevede alcuna stipula di convenzione tra le parti e, oltre che nella casistica in cui il proprietario nel vendere l’immobile si rivolgesse prima a terzi che al conducente, scatta in automatico nelle seguenti circostanze:
Nell’ambito di una prelazione legale urbana, il prelazionario può rivalersi sul prelazionante entro 6 mesi dalla stipula del contratto di compravendita sancito con terzi, annullando la validità dell’operazione. Per la prelazione agraria, invece, il diritto di riscatto è stato fissato a 12 mesi; la prelazione ereditaria, invece, si esercita fino a quando sussiste la contitolarità del bene in questione, la quale però cade in prescrizione dopo dieci anni.
Per vendere casa con un inquilino dentro dobbiamo anche sapere che il diritto di prelazione spetterebbe al prelazionario solo se alla prima scadenza del contratto (tre o quattro anni dalla stipula, rispettivamente per il contratto a canone concordato e per il contratto a canone libero), non esprimessimo, in quanto titolari della soluzione abitativa, direttamente la volontà di non rinnovare la locazione ai fini di attivare una compravendita. Tale concetto lo troviamo riportato nell’articolo 3 della legge n.431, promulgata nel 1998.
Nel caso in cui, contrariamente a quanto appena detto, il conducente usufruisca di una nostra proprietà adibita ad uso commerciale, il diritto di prelazione sarà sempre valido se all’interno dell’interno dell’immobile vengono svolte attività di vendita a stretto contatto con il pubblico.
Inoltre, il diritto del conducente di avere la precedenza sull’acquisto decade se:
In questo caso, potremmo procedere alla vendita senza incappare in alcun impaccio a sfondo legale.
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Come abbiamo visto, bisogna prestare particolarmente attenzione al rapporto che intercorre tra il conducente e il proprietario di un appartamento se si vuole procedere con la vendita dello stesso. Ma vendere casa con un inquilino dentro conviene davvero? Sicuramente non è da dimenticare il fatto che l'acquisto di un immobile ancora occupato potrebbe essere fonte di non pochi dubbi per i suoi potenziali pretendenti: uno dei principali scogli potrebbe essere rappresentato dalla possibile resistenza dell’inquilino al trasferimento dopo la scadenza contrattuale. Questo timore può essere alleviato della parte venditrice con l’inserimento di una clausola che obbliga il conducente a provvedere immediatamente allo sgombero, esattamente dopo la fine della locazione.
In linea generale, possiamo dire che convenga veramente procedere alla vendita di una casa affittata quando il compratore non possiede mire abitative nei confronti della nostra proprietà, con la consapevolezza di voler concludere la compravendita ai fini di un investimento personale che garantisca da subito una certa rendita annua. Ciò risulterebbe una soluzione davvero allettante per un acquirente, il quale potrebbe approcciarsi all'acquisizione del bene con la consapevolezza di poter godere di un ribasso sul prezzo che può ammontare intorno al 10\20 percento rispetto ad un immobile completamente libero. Indispensabile, in questa fattispecie, è godere della presenza di un conducente con una situazione contrattuale in regola per quanto riguarda soprattutto la puntualità nei pagamenti.
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fonti: idealista.it
