Preliminare di compravendita: in cosa consiste?

La stipula di un contratto preliminare di compravendita è il modo più opportuno per tutelare un’operazione di vendita o di acquisto di una casa. Un documento non soltanto utile, ma essenziale per acquistare o vendere un immobile in totale sicurezza. Il preliminare di compravendita ha, infatti, una valenza legale e al suo interno dovranno essere riportati gli elementi fondamentali del contratto di compravendita vero e proprio, così da determinare l’obbligo per le parti coinvolte ad acquistare o vendere l’immobile di riferimento.

Preliminare di compravendita: contenuti

Nel preliminare di compravendita vanno riportati obbligatoriamente gli elementi essenziali del contratto definitivo vero e proprio. Da questo importante documento dipende la tutela delle parti coinvolte nella compravendita, più il preliminare sarà caratterizzato dalla completezza delle informazioni, maggiore sarà la precisione che contraddistinguerà il contratto vero e proprio.

La formalizzazione del preliminare di compravendita non può prescindere dai seguenti elementi:

• notizie di riferimento dell’immobile (metri quadri, numero di vani, categoria energetica, dati catastali, planimetrie e indirizzo);

• importo concordato e modalità di pagamento;

• capacità di agire e consenso delle parti.

Tuttavia, gli elementi sopradescritti sono solamente quelli essenziali, in quanto nel documento è possibile e consigliabile riportare anche alcune clausole accessorie come:

• l’acconto (la sottoscrizione del preliminare di compravendita il più delle volte prevede un importo che gli acquirenti versano ai venditori);

• la data ultima entro la quale formalizzare il definitivo contratto di compravendita;

• una penale nell’ipotesi in cui una delle parti viene meno rispetto agli accordi presi con il contratto preliminare. L’importo a titolo di penale può essere stabilito anche soltanto in caso di ritardo.

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Modalità di stipula

Le disposizioni di legge non prevedono il ricorso a un notaio per la sottoscrizione di un preliminare di compravendita. La cautela è, però, d’obbligo soprattutto quando gli acconti sono di una certa entità, i tempi tra il contratto preliminare e quello definitivo sono abbastanza lunghi e nei casi in cui i venditori siano soggetti fallibili.

In queste particolari ipotesi, per una maggiore sicurezza di entrambi le parti, è consigliabile il contributo professionale di un notaio all’atto della sottoscrizione del compromesso. Il contratto può essere redatto attraverso un’autenticata scrittura privata oppure tramite atto pubblico, in maniera tale da trascriverlo nei Registri Immobiliari.

Costi e tempistiche

Il contratto preliminare di compravendita va registrato presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate, un’operazione vincolata a dei termini precisi. La registrazione deve infatti avvenire entro venti giorni dalla sua redazione e stipula, entro trenta giorni quando il contratto viene stipulato con atto del notaio.

Questo documento comporta anche delle spese, sono sempre da versare l’imposta fissa di registro pari a 200 euro, indipendentemente dal valore degli immobili, e l’imposta di bollo pari a 16 euro ogni 100 righe oppure quattro facciate o pari a 155 euro quando il contratto viene redatto per scrittura privata autenticata o per atto pubblico.

Nel caso in cui poi il preliminare di compravendita preveda il versamento di un importo come anticipo è necessario il pagamento anche dell’imposta di registro:

• dello 0,50% dell’importo previsto a titolo di caparra;

• o del 3% dell’importo versato a titolo di acconto quando il trasferimento non è soggetto a IVA.

Tra l’acconto e la caparra esiste una differenza legale: l’acconto è semplicemente un versamento parziale, mentre la caparra tutela i venditori perché versata a titolo di garanzia da coloro che acquistano. Tradotto in altri termini questo vuol dire che, nel caso in cui un acquirente non definisca l’acquisto, il venditore avrà diritto al trattenimento dell’importo versato con la caparra confirmatoria.

Tuttavia le somme versate per tali imposte saranno detratte dalle somme dovute per registrare il contratto definitivo.

Preliminare di compravendita: accensione mutuo

Spesso l’acquirente non dispone della somma sufficiente per acquistare casa, una circostanza che di frequente porta all’accensione di un mutuo. In situazioni simili, è opportuno che il preliminare di compravendita riporti una clausola sospensiva, vincoli cioè l’acquisto della casa alla concessione del mutuo per la somma richiesta e nei tempi stabiliti.
La clausola sospensiva è da riportare nel compromesso per tutelare l’acquirente, che in questo modo recupererà la caparra nell’ipotesi in cui la banca non erogherà il finanziamento richiesto,

Inoltre, nel compromesso, si può anche prevedere per l’acquirente la possibilità di rivolgersi ad altre banche nel caso di un primo diniego del mutuo.

Preliminare di compravendita: immobile ipotecato

Quando l’immobile oggetto della compravendita è soggetto a ipoteca, la circostanza va assolutamente indicata nel preliminare di compravendita. Questo perché nell’ipotesi in cui l’ipoteca non venga riportata all’atto del preliminare, l’acquirente avrà tutto il diritto di agire in giudizio nei confronti del venditore per richiedere la risoluzione contrattuale. Si andrebbe, cioè, a configurare una situazione imbarazzante per entrambi le parti, da evitare assolutamente.

Conoscere ogni aspetto del preliminare di compravendita è quindi importante, fermo restando che il ricorso a un’agenzia immobiliare è la migliore soluzione per stipulare un contratto soddisfacente sotto ogni punto di vista.

Fonti: casa.it, immobiliare.it