Dal punto di vista burocratico e legale, le fasi della compravendita immobiliare consistono in una procedura alquanto complessa e intricata, che si articola in questo modo: proposta d’acquisto, contratto preliminare e rogito notarile. Ipotizzando che l'acquisto della casa avvenga mediante un’agenzia immobiliare, scopriamo insieme le fasi della compravendita immobiliare, quali contratti stipulare e i documenti utili.
Diretta conseguenza della trattativa verbale, la proposta d'acquisto rappresenta la prima delle fasi della compravendita immobiliare. Questo importante passaggio ha come unico protagonista l'acquirente che, mediante un apposito modulo, offre al venditore una somma di denaro accompagnata generalmente (anche se non è obbligatorio) da un assegno a titolo di caparra.
Il documento redatto deve essere completo dei dati anagrafici delle singole parti, della descrizione dettagliata dell’immobile, dei dati catastali, del certificato di agibilità, della certificazione energetica e di eventuali spese condominiali da sostenere (o già sostenute). Inoltre, deve chiarire la situazione generale dell'appartamento o della casa singola, segnalando eventuali pignoramenti o ipoteche e lo stato di possesso dell’immobile.
In sostanza, secondo il Consiglio Nazionale del Notariato (autorità nel settore delle transazioni immobiliari), la proposta d’acquisto non è altro che una "dichiarazione dell’acquirente di voler comprare un certo bene a un determinato prezzo". Nonostante il modulo contenga degli impegni vincolanti per l'acquirente, non vale lo stesso per il venditore che è libero di accettare la proposta oppure valutare altre offerte o ancora effettuare una contro-proposta, al fine di trovare un punto di incontro tra le due parti.
Facciamo un esempio per comprendere meglio il concetto: un immobile vale 300.000 euro. L'acquirente propone 280,000 euro per chiudere la trattativa, ma il proprietario non è d'accordo e rilancia con una contro-offerta di 290.000 euro, accettata dal compratore. Il fine ultimo è quindi concludere il contratto e passare alla fase successiva, ovvero il preliminare di vendita.
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Altrimenti noto come compromesso, il preliminare di vendita è la seconda dellle fasi della compravendita immobiliare. Esso obbliga entrambe le parti a concludere l’acquisto. Anche se non deve essere obbligatoriamente redatto da un notaio, è preferibile rivolgersi a un professionista per una maggiore tutela sia del venditore che del compratore. La registrazione va effettuata entro venti giorni dalla stipula, versando la somma di 200 euro per il pagamento dell'imposta di registro e di 16 euro ogni 4 facciate (imposta di bollo). In questa fase, inoltre, l'acquirente versa una cifra a titolo di caparra confirmatoria pari al 20% del prezzo di acquisto dell’immobile.
Durante la formulazione del preliminare di vendita bisogna fare attenzione a diversi elementi:
• La presenza di un regolare atto di acquisto dell’immobile, libero da ipoteche e da pignoramenti
• La regolarità (o meno) dei versamenti relativi alle spese condominiali
• La conformità delle planimetrie
• Il termine della vendita
Va segnalato che, se il preliminare di vendita non è stato trascritto, il venditore ha pieno potere di vendere l'immobile a un'altra persona, accendere un’ipoteca oppure subire un pignoramento. L’acquirente, in tal caso, può solo ottenere un risarcimento danni.
In più, qualora una delle due parti non dovesse adempiere all'impegno preso, la controparte può decidere di recedere il contratto oppure andare in giudizio al fine di ottenere gli stessi effetti del contratto.
Il rogito o compromesso, è l'ultima delle fasi della compravendita immobiliare. L'atto formalizza quanto stabilito nella fase precedente ed è caratterizzato dal passaggio di proprietà del bene. A differenza del preliminare che può anche limitarsi a una scrittura privata tra le parti interessate, il compromesso è un atto notarile e in quanto tale deve essere redatto da un professionista che ha l'obbligo di eseguire dei controlli su proprietà, ipoteche, vincoli, pignoramenti e regolarità catastale. Il notaio deve registrare l'atto all'Agenzia delle Entrate, per poi trascrivere il passaggio di proprietà presso la Conservatoria.
Con la stipula e la trascrizione del contratto nei Registri Immobiliari, le due parti si impegnano a rispettare alcuni obblighi:
• Pagare l'intera somma pattuita. La transazione va completata con la stipula dell’atto notarile
• Consegnare le chiavi del bene al compratore nonché nuovo proprietario. Quest'ultimo ha pieno diritto di richiedere la consegna del bene in anticipo rispetto al trasferimento definitivo
• Il venditore deve assicurare che l'immobile sia esente da vizi che potrebbero renderlo inutilizzabile oppure diminuirne il valore
• Il venditore deve garantire e dimostrare, consegnando tutta la documentazione, di essere l'unico proprietario della casa.
Qualora l'acquirente debba accendere un mutuo per l'acquisto del bene, l’importo verrà erogato dall’istituto di credito direttamente a suo favore. Nel caso in cui, invece, non dovesse essere in grado di provvedere direttamente al saldo, il venditore riceverà un bonifico bancario oppure un assegno.
L'acquisto di un immobile, dunque, non è cosa da poco: richiede diritti e obblighi. Per semplificare le fasi della compravendita immobiliare è bene affidarsi a dei professionisti del mestiere.
Fonti: casa.it, wikicasa.it
