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Vendere un immobile ereditato: come procedere?

Vendere un immobile ereditato è una procedura legale che necessita di una serie di adempimenti burocratici molto particolari e precisi, indispensabili affinché l'intera operazione riesca al meglio.
Tuttavia, le pratiche che si devono svolgere differiscono da quelle riguardanti una normale compravendita immobiliare. In questa guida, andremo ad esaminare gli step da seguire per riuscire a vendere un immobile ereditato nel modo migliore possibile

Documenti e oneri indispensabili per la vendere un immobile ereditato

Una primissima differenza che intercorre tra vendere un immobile ereditato e una normale cessione di proprietà è la mole di documentazioni che andranno presentate.
Il primo documento è la dichiarazione di successione, la quale verifica l'elenco di tutti i beni e le proprietà della persona defunta, in modo tale da calcolare l'ammontare delle tasse.
Ovviamente, il pagamento delle suddette tasse è uno step fondamentale per vendere un immobile ereditato.
La dichiarazione di successione dev'essere presentata entro la soglia massima di un anno dalla morte del precedente proprietario. Questo passaggio lo si può effettuare sia in modalità telematica, tramite il sito web ufficiale dell'Agenzia delle Entrate, sia mediante un Caf competente o un notaio.
Nonostante la dichiarazione di successione sia un documento molto importante, non basta per vendere un immobile ereditato. Parallelamente ad essa è necessario presentare anche l'accettazione dell'eredità, una certificazione che possa sancire che l'erede stia effettivamente accettando l'immobile cedutogli.
Essa può essere formalizzata in via scritta o tacitamente. Quest'ultima opzione prevede che l'erede dia prova di accettare l'immobile ereditato mediante il suo comportamento, esprimendo, ad esempio, la volontà di venderlo.

L'accettazione dell'eredità

L'accettazione tacita, pur essendo l'opzione più comune, prevede un passaggio burocratico in più. Sarà necessario, infatti, che il notaio la formalizzi mediante una trascrizione in corrispondenza del rogito, in modo da certificare l'effettivo passaggio di proprietà.
In italia, la soglia massima prevista per l'accettazione dell'eredità è di 10 anni, entro i quali si dovrà trascrivere presso l'Agenzia delle Entrate tale documentazione.
Infine, è indispensabile sostenere le spese della tassa di successione, il cui importo varia a seconda del grado di parentela con il defunto. Per il coniuge e i figli, l'ammontare corrisponde al 4% sul valore dell'immobile, mentre per le parentele più lontane si assesta sull'8%.
Oltre alla tassa di successione, è necessario pagare anche l'imposta ipotecaria e catastale, le quali corrispondono rispettivamente al 2% e all'1% del valore dell'immobile.
Tuttavia, a disposizione dell'erede di un immobile vi è l'agevolazione prima casa. Essa riduce l'imposta ipotecaria e catastale ad un ammontare di 200€ per ognuna. Tuttavia, questo incentivo blocca la vendita dell'immobile per i primi 5 anni.
Cosa fare quando i coeredi non sono d'accordo con il vedere un immobile ereditato?


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La cessione di una quota della proprietà dell'immobile ereditato

Una problematica assai frequente che si manifesta quando un erede esprime la volontà di vendere un immobile ereditato è legata al disaccordo degli altri coeredi sulla sua cessione.
Fortunatamente, il codice civile italiano riconosce questa eventualità e la disciplina mediante delle normative specifiche.
In particolare, affinché un immobile ereditato possa essere venduto, è necessario che i comproprietari accettino unanimemente tale volontà.
Cosa fare se la decisione unanime non viene raggiunta?
Una prima opzione a disposizione è la cosiddetta vendita della propria quota di proprietà dell'immobile, una procedura che tiene conto del diritto di prelazione degli altri comproprietari.
Una volta che questa operazione viene selezionata, si procede mediante il calcolo del valore della propria quota, prima di proporne l'acquisto agli stessi coeredi. Nel caso in cui essi non siano interessati, la quota può essere messa in vendita a terzi.

Vendere un immobile ereditato: divisione giudiziale


La cessione della propria quota di proprietà, tuttavia, non è l'unica opzione a disposizione dell'erede che ha l' intenzione di vendere un immobile ereditato. In alternativa, egli può optare per la divisione giudiziale, una procedura che viene attuata non prima di aver almeno tentato una sorta di mediazione tra i coeredi.
Qualora ciò non portasse ad alcun risultato, si procederebbe per vie legali attraverso l'intervento di un avvocato e di un giudice civile. Ad ogni modo, è bene precisare che si tratta di un'opzione che prevede un percorso giudiziario davvero lungo e spesso molto costoso.
Alla fine della procedura, la quota dell'erede che vuole vendere l'immobile viene frazionata in unità che verranno assegnate ai coeredi, in modo tale da permettere loro la vendita.
Se ciò non è possibile a causa della tipologia di immobile, esso verrà venduto interamente e la cifra ottenuta suddivisa tra gli ex proprietari in quote decise dal giudice.

Insomma, vendere un immobile ereditato è una procedura altamente specifica e particolare: è, pertanto, necessario conoscerne i dettagli e gli step per poter procedere senza incorrere in alcuna problematica.

Fonti: idealista.it, wikicasa.it

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