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Frazionamento di un immobile: quando conviene, costi e procedura

Il frazionamento di un immobile è la suddivisione in due o più parti di un'unità immobiliaria: è l' opposto della fusione, attraverso la quale più appartamenti vengono uniti per formarne uno solo.
Si tratta di una soluzione abbastanza diffusa, che può nascere da molteplici esigenze e può rivelarsi estremamente conveniente. Vediamo insieme quando e come attuarla.

Quando conviene effettuare il frazionamento di un immobile?

La condizione base per procedere al frazionamento di un immobile in più unità è la sua grandezza. Questa procedura infatti, conviene soltanto se l'entità abitativa originaria è sufficientemente estesa.
Detto questo, i motivi per i quali viene richiesta di solito sono:

  • Riduzione dei costi di gestione di un casa molto grande.
  • Possibilità di vendere o affittare più agevolmente immobili di piccole dimensioni.

Oltre a questo, i casi in cui vi è la necessità di suddividere un appartamento in più immobili sono diversi, fra questi i più diffusi sono:

• Successione ereditaria: l'immobile viene equamente suddiviso fra gli eredi, in tal modo si evita la vendita o il passaggio a un solo erede.
• Aumento del valore complessivo in vista di una vendita: il valore al metro quadro di un piccolo immobile è maggiore rispetto a quello di un grande appartamento. Quindi suddividere la casa in due piccole unità può far guadagnare maggiori introiti.
• Affitto di una porzione: il proprietario può frazionare il suo appartamento e darne in locazione una parte.
• Creare una porzione indipendente destinata ai parenti: molte persone frazionano il loro appartamento per destinarne una parte ai figli, ai genitori o ai nonni.


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Frazionamento di un immobile: quanto costa

Il frazionamento di un immobile in più parti comporta dei costi, la maggior parte dei quali dipendono dalla necessità di effettuare interventi pesanti o meno.
Se sono previste opere pesanti, il costo può lievitare oltre i 4.000 euro, se invece non sono essenziali, normalmente le spese non superano i 3.000 euro.
I costi si riducono ulteriormente se si tratta soltanto di un terreno da suddividere, limitandosi a 2.500 euro massimo.
A queste spese, bisogna aggiungere la parcella per il tecnico che dirige i lavori, gli oneri di urbanizzazione (500 euro al metro quadro), gli allacci delle utenze (gas, elettricità, telefono), l'attestazione energetica, l'imposta catastale e l'atto notarile finale.
Nonostante questo, il frazionamento è comunque un investimento vantaggioso, perché in questo momento storico il mercato immobiliare è orientato verso la compravendita di piccoli immobili.

Qual è la procedura da seguire?

Il frazionamento di un immobile, necessita di una serie di autorizzazioni da richiedere e di molte verifiche da effettuare. In sintesi, gli aspetti da valutare sono:

  • Il regolamento condominiale e relativa autorizzazione.
  • La conformità urbanistica e catastale.
  • La possibilità di installare nuovi contatori e effettuare tutti gli allacci necessari.
  • La possibilità di creare due accessi separati.

Oltre a questo, bisogna aprire le pratiche edilizie indispensabili (CILA e/o SCIA) per l'autorizzazione del frazionamento.
Visto che i documenti da consultare e produrre non sono pochi, è fortemente consigliato rivolgersi a esperti del settore.
Il frazionamento, inoltre, può essere urbanistico o catastale. Mentre quello catastale serve per registrare correttamente le nuove unità immobiliari, quello urbanistico contiene tutti gli interventi edilizi che sono stati effettuati per arrivare alla nuova suddivisione.
In molti casi, il frazionamento immobiliare non necessita di opere o interventi strutturali particolari, per i quali serve sempre la SCIA. Se le opere edilizie da eseguire sono semplici: basta soltanto la CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata).
La CILA è un documento che contiene tutti gli interventi da realizzare e viene redatta da un tecnico professionista (geometra ad esempio). Essa dev'essere presentata al Comune, che a quel punto può autorizzare o meno l'inizio dei lavori.
Successivamente, va presentata la variazione catastale all'Agenzia delle Entrate, che deve comprendere i dati di tutte le nuove unità. La variazione catastale deve essere presentata all'Agenzia delle Entrate da un tecnico, che la invierà tramite un modello preciso chiamato DOCFA. Soltanto alla fine, il tutto verrà chiuso da un atto notarile.
Sebbene sia lunga e complessa, la procedura burocratica va seguita in modo molto scrupoloso, anche se ciò comporta una discreta spesa, che incide profondamente sui costi complessivi del frazionamento.
Non farlo, infatti, potrebbe esporre al rischio di sanzioni amministrative, talvolta piuttosto pesanti.

Fonti: immobiliare.it, wikicasa.it

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