Tasse da pagare per vendere casa: la guida completa e aggiornata

Per i contribuenti italiani le tasse da pagare sono quasi una costante, una circostanza che può ripetersi anche al momento di vendere casa. Proprio così, la compravendita di un immobile potrebbe comportare dei costi sia per il venditore che per l’acquirente.

Tuttavia, non sempre scaturisce l’obbligo delle tasse da pagare per vendere casa. Le imposte si distinguono tra dirette, direttamente connesse all’arco di tempo passato tra l’acquisto e la vendita della casa, e indirette, cioè le imposte da versare in base alla prima o alla seconda casa.

Entriamo insieme nel dettaglio.

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Tasse da pagare per vendere casa: quali sono

Le tasse da pagare per vendere casa sono da sostenere quando si manifesta la plusvalenza, dunque nel caso in cui l’unità immobiliare venga rivenduta entro i 5 anni seguenti al suo acquisto.

Nell’ipotesi in cui un contribuente per l’acquisto della prima casa abbia beneficiato delle agevolazioni fiscali e l’abbia rivenduta entro i successivi 5 anni, dovrà rimborsare al Fisco italiano le agevolazioni di cui ha beneficiato comprensive di una sanzione del 30% e degli interessi di mora. L’unica modalità per non essere costretti a rimborsare le agevolazioni allo Stato è dimostrare che la vendita sia stata finalizzata all’acquisto di un’altra casa entro l’anno dalla vendita.

Le ipotesi in cui si può concretizzare la tassazione sulle plusvalenze degli immobili sono le seguenti:

• quando la casa viene venduta entro i 5 anni dal suo acquisto;

• quando un proprietario entra in possesso dell’immobile non attraverso la dichiarazione di successione;

• quando la casa non è configurata quale principale residenza del proprietario nell’arco di tempo che intercorre tra l’acquisto e la vendita dell’immobile.

Vendere casa: esenzione dalle tasse

Le categorie di immobili per le quali è prevista l’esenzione dalle tasse sono le seguenti:

• case vendute al termine dei 5 anni dall’acquisto;

• case ricevute attraverso successioni ereditarie;

• unità immobiliari adibite a case principali dai proprietari per più della metà del tempo dall’atto di acquisto.

Tassazione ordinaria e separata

In alcuni casi, è necessario affrontare l'iter delle tasse da pagare per vendere casa. Altre volte, quando cioè la casa viene venduta trascorsi 5 anni dall’acquisto, nessuna imposta è dovuta allo Stato. Un obbligo che scatta invece con la vendita dell’immobile entro i 5 anni, in tali situazioni si possono infatti configurare alcune situazioni.

Con la tassazione ordinaria la plusvalenza confluisce, all’interno della dichiarazione dei redditi annuale, sotto la voce "redditi diversi" e va soggetta agli scaglioni Irpef.

Un altro tipo di tassazione è invece quella separata, che prevede un’imposta sostitutiva pari al 26%. La tassazione separata, in alcune ipotesi, è più vantaggiosa di quella ordinaria. L’interessato dovrà chiedere direttamente al notaio di optare per la tassazione separata ed è tenuto in prima persona a pagare la relativa tassa all’Agenzia delle Entrate.

Eccezion fatta per le tasse da pagare per vendere casa, la compravendita di un immobile può presentare diverse difficoltà. Stiamo parlando di possibili complicazioni riconducibili a un’eventuale difformità catastale o alla carenza di documentazione.

Da questo punto di vista è opportuno rivolgersi a un’agenzia immobiliare per un’assistenza completa lungo tutto l’iter di vendita: dai primi passi fino al rogito dei veri e propri professionisti del settore seguiranno l’intera procedura.

I costi notarili

Secondo l’art. 1475 del Codice Civile le spese notarili per la vendita di un immobile e i costi accessori gravano sull’acquirente. Tuttavia all’atto della vendita è possibile prevedere contrattualmente, attraverso una regolare deroga scritta, di ripartire equamente i costi con il venditore oppure caricare tutte le spese su quest’ultimo.

Quali spese sono dunque da sostenere per vendere casa? A tutti gli effetti, i costi notarili principali da affrontare per la vendita di un immobile sono riconducibili all’imposta catastale e a quella ipotecaria, entrambe da 50 euro, all’imposta sul valore aggiunto che cambia dal 4% per la prima casa fino al 22% per le unità immobiliari di lusso, e all’imposta di registro del 9% del valore catastale della casa.

Vendere casa ereditata: tasse

Vediamo, infine, l'ultima casistica in merito alle tasse da pagare per vendere casa. Anche all’atto di ereditare un immobile sono da considerare alcuni importanti fattori. Per vendere casa, infatti, bisogna versare un importo attraverso la dichiarazione di successione. Il documento di successione è da presentare entro un anno dal decesso.

L’art. 67 del TUIR (Testo Unico delle imposte sui redditi) non prevede nessuna tassa sulla plusvalenza per vendere una casa ereditata prima dei 5 anni.

Secondo il grado di parentela, le aliquote da ritenere in caso di successione, cambiano dal 4% all’8%. Le imposte da versare sono quella catastale pari all’1% del valore catastale e l’imposta ipotecaria del 2% da calcolare sempre in base al valore catastale.

fonti: ilsole24ore.com, immobiliare.it