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Quotazioni OMI: tutto quello che c'è da sapere

Cosa sono le quotazioni OMI? Innanzi tutto possiamo dire che L'OMI, acronimo di Osservatorio del Mercato Immobiliare, rappresenti un vero e proprio strumento per l'Agenzia delle Entrate.

L'obiettivo dell'Osservatorio è quello di realizzare in modo periodico dei report - definiti quotazioni OMI - in grado di fornire delle informazioni relative ai beni immobili per istituzioni pubbliche e private, enti oppure cittadini.

È possibile consultare i valori semestrali realizzati dall'OMI nella sezione apposita presente nel sito ufficiale dell'Agenzia delle Entrate.


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Cosa sono le quotazioni OMI?

L'OMI si occupa di raccogliere le informazioni relative alle quotazioni che vengono rese disponibili in Italia. Il report realizzato dall'OMI viene effettuato ogni 6 mesi e si interessa della compravendita e della locazione degli immobili.

Le quotazioni OMI, contenute nel database, informano sui valori minimi e massimi per acquistare beni immobili: in particolare, è possibile conoscere i valori di mercato e di locazione.
Questo è possibile grazie alla conoscenza di alcuni fattori, come il tipo di immobile, la manutenzione effettuata sugli edifici e altri aspetti che ne influenzano il valore.

In ogni caso, risulta complicato definire in modo accurato il prezzo medio di un bene immobile, perché i fattori che influiscono sul costo sono davvero eterogenei.
Proprio per questa ragione, le quotazioni OMI non sostituiscono la stima specifica del valore di ogni struttura e, di conseguenza, risulta fondamentale rivolgersi a del personale qualificato che sappia valutare in modo efficace il valore di un'abitazione.

In aggiunta, l'OMI si occupa di gestire e pubblicare i volumi dedicati alla compravendita degli immobili adibiti a strutture abitative e non abitative.

Le quotazioni OMI realizzate dall'Agenzia delle Entrate valutano vari aspetti relativi all'immobile:

  • fascia abitativa;
  • zona in cui è ubicato l'immobile;
  • destinazione d'uso della struttura;
  • tipo di edificio;
  • stato di conservazione e manutenzione dello stabile.

Per quanto riguarda la fascia, ogni zona del proprio Comune è suddivisa in fascia centrale, semi-centrale, periferica, suburbana ed extra-urbana.

La zona, invece, rappresenta una fetta della fascia e mostra un'omogeneità dal punto di vista sociale, economico e ambientale. Proprio per questa ragione, il valore che acquistano i beni presenti nelle stesse zone risulta uniforme e l'oscillazione tra il prezzo minimo e il prezzo massimo non è mai superiore al 50%.

Anche la destinazione d'uso è un aspetto importante nelle quotazioni OMI: ogni immobile, infatti, ha un valore differente in base alle funzioni che consente di svolgere a coloro che decidono di acquistarlo.
Per esempio, è possibile scegliere un edificio residenziale con l'intento di adibirlo ad abitazione oppure optare per uno stabile ad uso commerciale se si intende avviare un'attività; altri beni immobili, inoltre, possono avere un impiego produttivo oppure direzionale.

Il tipo edilizio, invece, rappresenta un elenco in cui sono inseriti gli elementi distributivi, organizzativi e funzionali degli immobili.

Infine, è necessario valutare lo stato in cui è tenuto un bene immobile: le valutazioni più frequenti utilizzate dall'OMI sono ottimo, normale oppure scadente.

Come avvengono le indagini di mercato OMI?

A questo punto, è bene chiedersi come avvengano le indagini di mercato per le quotazioni OMI. Come accennato, questi report sono fondamentali per stimare il valore degli immobili da parte dell'Agenzia delle Entrate.

Le quotazioni dell'Osservatorio sono basate su due tipi di rilevazione: diretta e indiretta.

La rilevazione diretta prende in esame dei moduli standardizzati, validi solo per i Comuni con un flusso economico consistente. Attualmente, sono circa 1.400 i Comuni in cui è possibile raggiungere il 70% delle compravendite totali.
La ricerca è rivolta al settore della compravendita, ma anche a quello degli affitti: in questo modo, è possibile ottenere maggiori dati sui compratori e sui beni immobili. Per esempio, si potranno conoscere informazioni sulla posizione degli stabili e sui dati estrinsechi degli edifici.

Alla fine del report - che avviene ogni sei mesi - si può validare l'archivio relativo alle schede e alla cartografia.

Al contrario, la rilevazione indiretta risulta fondamentale nelle situazioni in cui il mercato non rappresenta un campione abbastanza significativo. Come previsto dai modelli statistici, dunque, ci si avvale di metodi comparativi che sfruttano la stima.

Le quotazioni OMI subiscono spesso delle modifiche; quando le informazioni vengono validate all'interno degli archivi, vengono controllate e rielaborate, in modo tale che si possa avviare una richiesta di aggiornamento dei valori immobiliari agli Osservatori del Mercato Immobiliare provinciali.

L'aggiornamento viene inserito nell'archivio informatico dell'OMI e successivamente viene studiato da un team di tecnici, che fanno parte del cosiddetto CCT (Comitato Consultivo Tecnico).

Questo sistema consente un'analisi comparata tra l'Agenzia delle Entrate, il personale del mercato immobiliare e le istituzioni della zona d'interesse.

Oltre al Comitato Consultivo Tecnico, è necessario il parere della Commissione Tecnica di Validazione (CTV), che è incaricata di sottoscrivere un verbale in cui viene formalizzata la modifica effettuata.

Fonti: Immobiliare.it, ilsole24ore.com

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