Valutare casa: scopri come fare

Stai pensando di valutare casa? Vuoi sapere se il tuo immobile sia salito di prezzo negli ultimi anni? Grazie a questa guida completa avrai molte informazioni utili per poter calcolare una stima della tua proprietà.

Valuta casa attraverso i nostri consigli!

Valutare casa: il calcolo della metratura

Il primo punto di partenza per valutare casa è il calcolo della metratura dell’immobile. Come prima cosa, è bene capire la differenza tra la metratura calpestabile e la metratura commerciale. Molte persone, infatti, pensano che sia la metratura calpestabile ad essere la base per il calcolo del valore dell’immobile. Bisogna utilizzare, invece, quella commerciale. La differenza è che quella commerciale tiene conto anche della metratura occupata dai muri interni e perimetrali dell’immobile. Conteggia, inoltre, le superfici (di verande, soppalchi, mansarde etc.. ) con una percentuale di incidenza specifica.

Nel dettaglio, i propri muri perimetrali interni alla casa sono conteggiati al 100% fino ad uno spessore di 50 cm. I muri in comune con altre proprietà, invece, sono conteggiati al 50%. Questo permette di calcolare una maggior superficie rispetto al calcolo della metratura calpestabile, valorizzando di più la casa.

Se presenti soppalchi abitabili, ovvero con un’altezza minima di 2,40 metri, vengono calcolati all’80% della metratura. Le verande, invece, hanno un’incidenza dall’80% al 60%, a seconda della tipologia, La metratura di balconi e Terrazze è calcolata al 30% fino ai 25 metri quadri.

Per consultare tutte le incidenze realtive a tutte le aree della casa e a tutti i vani accessori potete consultate la tabella che trovare a questo link

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Valutare casa: la visura catastale

Un metodo rapido per redarre il dato della metratura commerciale, al fine di valutare casa, è quello di consultare la visura catastale, documento dell’agenzia delle entrate che si riceve all’acquisto della casa. Nel caso non se ne fosse più in possesso, si può richiedere all’agenzia dell’entrate. In questo documento, infatti, è presente la metratura commerciale dell’immobile calcolata dal catasto tramite uno specifico algoritmo. Questo dato è abbastanza affidabile, tuttavia a volte può succedere che non sia corretto anche di 10/20 mq; capita raramente, ma può succedere. Per questo alcune volte si ricorre al rilievo dell’architetto per avere una metratura commerciale corretta ed affidabile.

Il calcolo del prezzo al metro quadro

Una volta rilevata la metratura esatta dell’immobile passiamo al calcolo del prezzo al metro quadro. Tipicamente viene fatto con il metodo della comparazione, ovvero comparando i dati delle case vendute nella stessa zona e degli immobili al momento in vendita. Per i dati degli immobili in vendita risulta più difficile per un privato accedere a queste informazioni, nonostante la presenza degli immobili pubblicati sui cari portali del web.

Per valutare casa in maniera accurata bisogna comparare immobili simili sia per quanto riguarda lo stato di conservazione (ristrutturato, da ristrutturare, in buono stato), sia in merito al piano di ubicazione della proprietà (alto, intermedio, ultimo piano, seminterrato o piano terra), che per tanti altri fattori. Non sempre si trovano case esattamente comparabili alla propria soprattutto se l’offerta scarseggia, dipende molto dalla città e dalla zona dell’immobile. In questi casi è bene tener a mente i vari fattori che influiscono sul prezzo del metro quadro e la loro incidenza sul prezzo.

I FATTORI CHE INCIDONO SUL PREZZO AL METRO QUADRO

Questi sono i principali fattori che influenzano di più i prezzi al metro quadro:

• lo stato della casa: se l’immobile è stato appena ristrutturato il prezzo può aumentare fino a 1.000€ al metro quadro a seconda del livello delle finiture, mentre per un’immobile completamente da ristrutturare il prezzo può diminuire fino a 1.200€ al mq.

• La presenza o meno dell’ascensore ed il piano a cui si trova l’appartamento, questi fattori incidono di più sulle grandi città dove i piani alti sono considerati più sicuri, più luminosi e meno rumorosi dei piani bassi

• La presenza di balconi e soprattutto di terrazzi. Generalmente gli immobili con il terrazzo si sono apprezzati parecchio nell’ultimo periodo dove la necessità di un ampio affaccio esterno sta sempre più crescendo. Inoltre la scarsità delle case con terrazzo le rende ancora più costose

• Il grado di luminosità. Una casa che ha esposizione diretta al sole lungo l’intero arco del giorno può avere un prezzo maggiorato fino al 10% mentre un’immobile poco luminoso con esposizione al sole scarsa (per poche ore) o non presente può far diminuire il prezzo del 5%

• Esposizione e vista: gli immobili con affaccio esterno e vista panoramica sono premiati con un coefficiente di merito del +10%, per quelli che godono solo della vista esterna invece il coefficiente diminuisce a 5% fino ad arrivare a -5% per gli appartamenti con vista interna

• L’edificio: qui ci sono due criteri, per gli edifici più recenti la data di costruzione, infatti, se un palazzo è di nuova o recente costruzione il valore dell’appartamento cresce. Dall’altra parte gli edifici d’epoca mantenuti in buono stato possono far accrescere ancor di più il valore di casa propria

• Tipo di riscaldamento: quello autonomo è preferito in quanto il proprietario può gestirlo direttamente ed avere più flessibilità nei consumi mentre quello condominiale è meno valorizzato.

• Stato Locativo: Le abitazioni libere ovviamente sono predilette per l’acquirente mentre quelle locate meno per questo tipicamente si applica un coefficiente di merito di -5% per quest’ultime

Valutare casa: la formula da utilizzare

Per valutare casa, una volta calcolati la metratura commerciale e il prezzo al metro quadro, utilizzaimo la formula per il calcolo del valore. E’ molto semplice: bisogna moltiplicare i due fattori, la metratura ed il prezzo al metro quadro ricavato dall’analisi di comparazione con gli altri immobili, tenendo conto dei fattori che incidono su di esso.

Metratura commerciale moltiplicata per il prezzo al metro quadro = valore della casa

Valutare casa: i prezzi nella varie città

Il mercato immobiliare può cambiare molto nel tempo, per questo è importante redarre una stma accurata per valutare casa. Al momento, il mercato che sta crescendo maggiormente è quello di Milano, con un prezzo al mq medio di 4.700€. Altri mercati in crescita sono quelli di Firenze e Bologna, con un prezzo al metro quadro rispettivamente di 4.050€ e 3.100€. Per le città di Roma, Napoli Torino e Genova i prezzi sono in diminuzione dal 2013 e sono rispettivamente 3.220€, 2.760€, 1.850€, 1.650€.

I prezzi al metro quadro sono sempre stati maggiori nelle grandi città, dove la domanda supera spesso l’offerta e ne consegue che il prezzo al metro quadro cresca più in fretta. Ovviamente, questi numeri rappresentano delle medie idicative ed è sempre consigliato affidarsi ad un team di agenti competenti del al mercato della zona o della città in questione.

Altri metodi per valutare casa

STIMA A CORPO DELL’IMMOBILE

Si stima un valore a corpo e non a metro quadro di un dato appartamento, il suo valore viene definito a prescindere dalla formula vista in precedenza. Questo metodo di valutazione è usato molto per gli immobili di piccola metratura, come i monolocali, e per le soluzioni di metratura elevata. Per quanto riguarda i monolocali, le stime a corpo saranno maggiori di quelle al metro quadro e, al contrario, per una villa, ad esempio, la stima a corpo sarà inferiore.

IN BASE A QUANTO E’ COSTATA:

Usato per lo più dai costruttori, ma anche in alcune zone d’Italia. Il criterio, si basa sul costo effettivo delle materie prime e della manodopera usata per costruire l’immobile.

STIMA PER LE CASE DA RISTRUTTURARE

Per le case da ristrutturare si parte dalla stima di una casa ristrutturata a nuovo e si sottrae una valore fisso al metro quadro, calcolato sul costo effettivo della ristrutturazione

Considerazioni finali

In questo articolo abbiamo visto come valutare casa. Come avrete potuto capire, le variabili da tener conto sono tante e alcune potrebbero sfuggire ad una persona non esperta. Inoltre, la stima della casa è il punto di partenza per metterla in vendita, quindi rappresenta una fase molto delicata per quanto concerne un bene così di valore. Come detto precedentemente, è sempre bene affidarsi ad un professionista per una stima più puntuale possibile. Un agente, inoltre, può avere i dati del venduto (non solo degli immobili in vendita al momento), grazie ai quali può verificare se la valutazione dell'immobile redatta sia aderente ai prezzi con cui gli appartamenti sono stati effettivamente venduti.

Ricordiamoci che il prezzo di un bene deriva anche dalla classica legge di domanda e offerta e la vendita avviene solo quando si riesce a trovare il giusto equilibrio tra le due. La nostra società homstar.it è da 20 anni che effettua valutazioni immobiliari, migliaia ogni anno, garantendo un elevato standard: valutazioni professionali, foto eccellenti scattate da un fotografo professionista e cospicui investimenti nella pubblicizzazione dell’immobile.

Fonti: casa.it, idealista.it